第四十五條 經業主共同決定，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務；也可以聘請法律、會計、評估等第三方機構和人員提供專業化服務。上述所需費用在業主大會、業主委員會工作經費中列支。

第四十六條 業主委員會成員應當是本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、公道正派、熱心服務、責任心強、具有一定的公信力和組織能力；

（三）履行業主義務，未拖欠維修資金；

（四）本人、配偶及其近親屬未在本物業服務區域的物業服務人處任職；

（五）其他可能存在影響公正履行業主委員會成員職責的情形。

街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府負責指導業主委員會的選舉換屆工作，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。

社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會成員，通過法定程序擔任業主委員會成員。

鼓勵符合條件的社區黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業主委員會成員；鼓勵黨代表、人大代表和政協委員參選業主委員會成員，發揮模范帶頭作用。

第四十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門進行備案，備案時應當提交下列材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會成員名單及其基本情況。

住房和城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后五日內出具備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務人，并在物業服務區域內顯著位置公告。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務人。

業主委員會持備案回執和備案的相關資料到街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府開具業主委員會印章刻制證明。

第四十八條 業主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業服務區域的物業服務人及其利害關系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業服務區域的物業服務人的業務或者推薦他人到該物業服務人處工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務或者損害業主利益的行為。

街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當對業主委員會及其成員的履職情況予以監督。對于業主委員會及其成員履職中違反法律、法規的行為，應當及時制止和通報全體業主，并向業主大會提出撤銷業主委員會成員資格或者重新選舉業主委員會的建議。

第四十九條 業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員資格自然終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）因健康原因無法履行職責的

（三）被判處刑罰失去人身自由的；

（四）其他原因喪失履行職責能力的。

第五十條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主共同決定，其業主委員會成員資格終止：

（一）不履行業主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業主委員會會議的；

（二）不履行業主義務、不遵守管理規約情節嚴重的；

（三）違反本條例第四十八條規定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業服務區域的物業服務人處任職的；

（六）其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

第五十一條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業主委員會成員從委員中推選副主任。業主委員會應當及時在物業服務區域內顯著位置公告成員的變更情況。

業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

第五十二條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，召開首次會議。業主委員會會議至少每季度召開一次，管理規約中另有約定的，從其約定。

經三分之一以上成員提議，主任應當召集業主委員會會議。主任或者受委托的副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議。

第五十三條 業主委員會討論、決定物業服務管理公共事項，應當于會議召開三日前，以書面形式向社區居民委員會或者村民委員會通報會議議程，聽取其意見和建議；并在物業服務區域內顯著位置公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

第五十四條 業主委員會會議應當有過半數成員出席，未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業主決策網絡信息系統等方式參與表決；業主委員會會議作出決定須經成員半數以上表決同意。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由全體參會成員簽字確認，并自作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業服務區域內顯著位置公示。

第五十五條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府報告，并在其指導下召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府在社區居民委員會或者村民委員會的協助下，組織換屆選舉工作。

業主委員會不能正常開展工作的，在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門指導下，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織，社區居民委員會或者村民委員會協助，召開業主大會臨時會議，對業主委員會進行改選、換屆，選舉產生新的業主委員會。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府督促移交。

第五十六條 占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會成員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起三十日內組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會收到罷免建議之日起三十日內未組織召開業主大會臨時會議的，提出罷免建議的業主可以請求街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府責令其三十日內組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織召開臨時業主大會。

第四節 物業管理委員會

第五十七條 物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立前的過渡性機構，經業主申請，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區黨組織在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門的指導下組建。物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項，代行本條例規定的業主委員會的職責，推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

本條例對物業管理委員會相關事項沒有規定的，適用本條例關于業主委員會的有關規定。物業管理委員會組建、運行、解散、職責以及監督管理等具體辦法由省住房和城鄉建設主管部門制定。

第五十八條 有下列情形之一的，業主可以申請組建物業管理委員會：

（一）業主大會籌備組未能在本條例第三十七條規定的期限內召開業主大會會議的；

（二）具備成立業主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業主大會條件的；

（四）已召開首次業主大會，但未能選舉產生業主委員會的。

第五十九條 物業管理委員會由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代表、社區黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。業主代表由業主推選，業主推選不能達成共同意見的，可以由社區黨組織推薦產生。

物業管理委員會主任由社區居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業主代表推選。物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。

物業管理委員會持街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

第六十條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上的成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有過半數成員且過半數業主代表成員參加，業主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業管理委員會會議作出決定須經成員半數以上表決同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及決定事項在物業服務區域內顯著位置公示十五日。

第六十一條 物業管理委員會的任期一般不超過二年；超過二年的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府可以根據需要決定適當延長任期。

物業管理委員會應當在任期內推動成立業主大會、選舉產生業主委員會；任期屆滿仍未成立業主大會、選舉業主委員會的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區黨組織重新組建物業管理委員會。

第六十二條 已召開業主大會并選舉產生業主委員會，或者因物業服務區域調整、房屋滅失等原因物業管理委員會無存續必要的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當在該事由發生之日起三十日內解散物業管理委員會，并在物業服務區域內顯著位置公示。

第五節 其他規定

第六十三條 業主大會和業主委員會或者物業管理委員會的決定，對物業服務區域內全體業主具有約束力。業主大會和業主委員會或者物業管理委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業服務區域物業服務管理無關的決定。

業主大會和業主委員會或者物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會和業主委員會或者物業管理委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

           第六十四條 業主委員會或者物業管理委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業服務區域物業服務管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

業主委員會或者物業管理委員會成員擅自作出決定，侵害業主、物業服務人、第三方利益的，應當承擔相應的法律責任。

第六十五條 業主大會籌備組或者物業管理委員會組建所需經費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府墊付。業主委員會或者物業管理委員會組建后，所墊付費用從物業服務區域公共收益中支出。

業主大會和業主委員會或者物業管理委員會工作經費的籌集、管理、使用由業主共同決定，工作經費從物業服務區域公共收益中支出，不足部分由全體業主共同承擔。業主大會和業主委員會或者物業管理委員會的經費使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業服務區域內顯著位置公示，業主可以隨時查詢。

經業主共同決定，可以對業主委員會成員或者物業管理委員會中的業主代表成員發放工作津貼。

第四章 物業服務管理

第六十六條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業服務。

第六十七條 業主可以根據本條例第三十八條的規定，決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務人。

決定采用招標方式選聘物業服務人的，由業主委員會或者物業管理委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務人簽訂物業服務合同。

決定采用協議方式選聘物業服務人的，業主委員會或者物業管理委員會應當將兩家以上備選物業服務人的基本情況、擬簽訂物業服務合同的主要內容在物業服務區域內顯著位置公示。業主委員會或者物業管理委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，由業主共同決定。

第六十八條 物業服務合同應當包括下列內容：

（一）物業服務區域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權利義務；

（三）物業服務事項、服務質量等級和服務標準；

（四）物業服務費用、停車費等收費標準和收取辦法；

（五）物業服務區域的養護和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業資料、財物以及服務的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業服務用房的管理和使用；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他內容。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，視為物業服務合同的組成部分。

物業服務人在履行好物業服務合同約定的服務事項基礎上，可以根據業主需要，提供物業服務合同約定之外的高品質、多樣化服務，并按照市場價格收取服務費用。

物業服務人應當自與業主委員會或者物業管理委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門備案。

第六十九條 物業服務人應當按照物業服務合同約定的服務質量等級和服務標準提供下列服務：

（一）共有部分、共用設施設備的運行、維修、養護和經營管理；

（二）共有部分和相關場地的清潔衛生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關事項；

（三）公共綠化的養護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項；

（五）車輛停放服務管理；

（六）維護道路暢通；

（七）物業檔案、資料管理；

（八）裝飾裝修服務管理；

（九）依照法律、法規規定公開服務、收費、經營與收益等方面事項；

（十）依照法律、法規規定收集、保存和使用在物業服務過程中獲取的業主個人信息

（十一）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他事項。

物業服務人應當按照物業服務合同約定，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止和向有關部門報告，并協助處理。

物業服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第七十條 物業服務人應當建立和保存與業主權益相關的下列物業服務檔案和資料：

（一）小區共有部分經營管理檔案；

（二）小區監控系統、電梯、水泵、消防設施等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關資料；

（五）業主名冊及聯系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；

（七）物業服務活動中形成的與業主權益相關的其他資料。

第七十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第七十二條 物業服務收費應當遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則，依照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務的收費標準和形式，由業主與物業服務人依照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定。

物業服務人應當依照有關規定在物業服務區域內顯著位置公示服務事項、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

第七十三條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當服務到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養護、更新等責任。

專業經營單位對專業設施設備進行維修、養護、更新時，業主、物業服務人應當配合。

物業服務人接受專業經營單位委托代收相關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取一定的代收服務費。

專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第七十四條 物業服務人應當制定物業服務區域內突發公共事件應急預案，并定期組織演練。發生突發公共事件時，物業服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，并協助做好相關配合工作。

物業服務人應當定期進行安全檢查。發現事故隱患時，應當及時發出警示和采取處置措施，并向有關部門報告。

第七十五條 縣級以上人民政府應當將物業服務人的應急職責納入突發公共事件應急響應機制。物業服務人應當在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的領導下做好相關應急保障工作。

物業服務人承擔應急保障工作的必要支出，縣級以上人民政府應當給予支持。

第七十六條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定選聘或者續聘物業服務人。

決定續聘的，業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務人續簽物業服務合同。決定選聘新的物業服務人的，應當提前六十日書面通知原物業服務人；原物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業服務區域。合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會或者物業管理委員會，合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主委員會或者物業管理委員會沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第七十七條 物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內，在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的監督下，向業主委員會或者物業管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務人做好交接工作：

（一）業主共有的結余資金；

（二）本條例第二十七條第一款規定的資料；

（三）物業服務用房；

（四）本條例第七十條規定的檔案和資料；

（五）物業服務期間配置的屬于業主共用的設施設備；

（六）其他應當移交的資料和財物。

物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第五章 物業的使用和維護

第七十八條 物業服務區域內不得有下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約），未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房；

（五）違反有關規定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（六）違反有關規定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養動物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規規定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

發現有上述行為的，業主有權投訴、舉報。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。

第七十九條 單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會及物業服務人的同意；物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會的同意。

單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第八十條 物業服務區域內共有部分、共用設施設備維修養護時，相關業主或者使用人應當予以配合；相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務人損失的，應當依法承擔賠償責任。

因維修養護共有部分、共用設施設備，造成相關業主的專有部分、專有設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

第八十一條 業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、管理規約（臨時管理規約），并告知物業服務人。

物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

業主違反房屋裝修裝飾規定、管理規約（臨時管理規約）的，物業服務人應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害后果的，物業服務人應當報告有關部門依法處理；造成其他業主損失或者對公共利益造成損害后果的，責任人應當依法承擔賠償責任

第八十二條 物業服務區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

占用物業服務區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會或者物業管理委員會可以委托物業服務人代為收取。

停車服務費收費標準，由業主與物業服務人按照國家和本省物業服務區域停車服務收費有關政策規定，在停車服務合同中約定。

機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業服務區域內公示。

第八十三條 物業服務區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業服務區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當優先向業主出租，不得出售、附贈。

第八十四條 建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的，應當經業主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

建設單位、前期物業服務人利用共有部分、共用設施設備進行經營的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經營收益的百分之五十。

利用共有部分、共用設施設備經營所得收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。

第八十五條 業主委員會或者物業管理委員會可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告，審計費用從公共收益中支出。

第六章 維修資金的使用和管理

第八十六條 建設單位和業主應當依照有關規定繳存維修資金。未按照規定繳存首期維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位、業主在申請不動產權登記或者抵押登記時，應當同時向不動產登記機構提供已足額繳納維修資金的相關憑證。

第八十七條 業主繳存的維修資金屬于全體業主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八十八條 維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。省住房和城鄉建設主管部門應當會同省財政部門對維修資金的繳存、使用、管理和退還等制定具體實施辦法。

業主大會成立前，維修資金由住房和城鄉建設主管部門代行管理。業主大會成立后，經業主共同決定后，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的，應當在銀行設立維修資金賬戶，接受住房和城鄉建設主管部門的監督，并由業主委員會定期在物業服務區域內顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

第八十九條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用的，由物業服務人或者相關業主提出使用建議，經業主共同決定后，依照維修資金管理相關規定，向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門申請審核列支。

維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用的，由物業服務人提出使用方案，經業主共同決定后，業主委員會依照維修資金管理相關規定，報縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門審查通過后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。

已售公有住房的維修改造，可以申請使用公有住房維修資金或者公有住房出售資金進行維修改造。

第九十條 發生下列危及人身財產、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行維修和更新、改造的，依照國家和本省應急使用維修資金的有關規定辦理。